央廣網(wǎng)北京9月24日消息(記者門庭婷)備受關(guān)注的存量房貸利率今日正式官宣下調(diào)!中國人民銀行行長潘功勝9月24日在國新辦發(fā)布會上介紹,將降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例。引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近,預(yù)計平均降幅大約在0.5個百分點左右。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例,將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當(dāng)前的25%下調(diào)到15%。
業(yè)內(nèi)人士普遍認為,存量房貸降利率是今年樓市呼聲最大的話題,此次降低存量房貸利率,將實實在在為每個已經(jīng)購房的居民家庭減輕月供負擔(dān)。同時,疊加最近幾年LPR下調(diào)和去年存量房貸利率的下調(diào),月供負擔(dān)和壓力得到了較大幅度的降低。另外,首套房二套房首付比例的統(tǒng)一,也將進一步滿足居民多樣化的住房改善需求。
降低存量房貸利率,惠及哪些人?
近兩年,房貸利率下調(diào)成為大家關(guān)注的焦點。2023年8月,央行、國家金融監(jiān)督管理總局曾發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》,鼓勵商業(yè)銀行降低存量房貸利率。
政策實施后,效果明顯。根據(jù)央行《2023年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》,已有超過23萬億元存量房貸的利率完成下調(diào),調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%(2023年12月5年期以上LPR為4.2%),平均降幅73個基點,每年減少借款人利息支出約1700億元。
潘功勝介紹,預(yù)計本輪下調(diào)存量房貸利率,將進一步降低借款人房貸利息支出,惠及5000萬戶家庭,1.5億人口,平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元左右,這有助于促進擴大消費和投資,也有利于減少提前還貸行為,同時還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間,保護金融消費者的合法權(quán)益,維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“事實上,承擔(dān)高利率的,主要是2017-2021年買房的群體。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱,此次存量房貸利率再次降低,將進一步利好這類人群,同時,一線城市、廈門、杭州等首套房當(dāng)?shù)乩时容^高的城市利好幅度也將加大。
同時,此次降低存量房貸利率預(yù)計對于背負二套房存量房貸壓力的家庭更為有利,58安居客研究院院長張波告訴記者,去年存量房貸利率的調(diào)整未涉及二套,加之本輪調(diào)整中不少城市二套房的利率已經(jīng)明顯下調(diào),因此本身存在更大的可調(diào)整空間,但具體還要視不同城市和地區(qū)的具體落地細則。
發(fā)布會上,潘功勝明確,人民銀行近期會正式發(fā)布這個文件。因為涉及的借款人很多,銀行也需要有一定的時間進行必要的技術(shù)準(zhǔn)備。下一步,相關(guān)部門也在考慮將指導(dǎo)商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價機制,由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協(xié)商進行動態(tài)調(diào)整。
降低存量房貸利率,你的月供減多少?
中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計,當(dāng)前存量房貸平均利率大約在3.92%左右,而新增的房貸平均房貸利率在3.3%左右,也就是大約存量房貸平均和新增房貸利差在60多個基點。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為,按照本次平均降幅大約在50個基點來看,意味著基本上存量房貸和新增房貸的平均利差只有10-15個基點。
若按照降低50個基點計算,意味著100萬貸款30年每月月供減少大約280元,30年可以減少利息支出10萬元。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進告訴記者,若考慮到2020年以來五年期以上LPR已經(jīng)減少了95個基點,疊加此次50個基點,那么最近4年存量房貸利率其實可以減少大概145個基點,是歷史罕見的降存量房貸的政策。若按此計算,綜合考慮最近4年的房貸政策,100萬貸款本金、30年等額本息的按揭貸款,其月供累計已經(jīng)減少了870元。
盤古智庫高級研究員江瀚分析稱:“存量房貸利率的下調(diào),最直接的影響便是降低了家庭的房貸還款壓力。對于廣大房貸家庭而言,這意味著每月的還款金額將有所減少,從而釋放出更多的可支配收入用于日常消費或其他投資。”
在張波看來,由于減輕了月供壓力,不排除有部分購房者會考慮再次改善或者為父母、子女新購房產(chǎn),或者旅居、養(yǎng)老等多樣化的房產(chǎn)購置需求,但這類需求預(yù)計占比不高,并且會呈現(xiàn)出多樣化的特點。
二套房貸首付下調(diào),首付省多少?
除了降低存量房貸利率外,統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例也是今日發(fā)布會的關(guān)鍵點。至此,二套房首付比例已降至2000年以來最低。
嚴躍進告訴記者:“過去二套房的首付比例雖然下調(diào),但略高于首套房。但此次下調(diào)為15%,有助于促進二套房或改善型住房的首付比例和購房門檻降低。”
簡單測算,若一個家庭認購一套200萬元總價的二套房,過去首付款需要50萬元,但現(xiàn)在降低為30萬元,直接減少20萬元。
張波表示,降低二套房首付比例可以直接降低購房門檻,這有助于釋放改善型住房需求,特別是在一些經(jīng)濟發(fā)展較快、人口流入較大的一、二線熱點城市,這種潛在需求更為明顯。從二套需求來看,投資性需求已經(jīng)離場,當(dāng)下入市的皆為自住性需求,對于多樣化改善需求的保障,也符合黨的二十屆三中全會精神。
發(fā)布會上,潘功勝同時指出,各個地方可以因城施策,自主確定是否采取差別化的安排,并確定轄區(qū)內(nèi)的最低首付比例下限。他表示,全國不同城市之間、地區(qū)之間房地產(chǎn)市場情況差別很大,地方政府可以采取差別化的安排,在全國底線基礎(chǔ)上確定轄區(qū)內(nèi)最低首付比例下限。另外,商業(yè)銀行可根據(jù)客戶風(fēng)險狀況和意愿,與客戶協(xié)商確定具體的首付比例水平。
“總的來看,央行此次政策,覆蓋存量房貸和新購房需求,覆蓋面廣,惠及力度大,為購房成本降低、持續(xù)增強購房信心、持續(xù)降低存量房貸風(fēng)險發(fā)揮了積極的作用。也是近期廣大市民熱議的話題,同時有助于持續(xù)帶動居民消費,是迄今為止力度最大、惠及面最大的一項房貸政策。”嚴躍進稱。
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